Неотделимые улучшения недвижимости могут представлять собой как здания или строения, расположенные на земельном участке и, которые, в то же время, не могут быть отделены от него без вреда для них самих, так и определенного рода материальные затраты, которые произведены для изменения внутреннего облика помещений. Подобные затраты реализуются, как правило, в рамках проведения ремонта или реконструкции объекта недвижимости и в среде обывателей могут также именоваться упрощенно, как «ремонт».
Закономерно, что при оценке неотделимых улучшений существуют определенные нюансы в части сущности объекта оценки, которая накладывает особенности на процесс определения стоимости недвижимости .
Во-первых, определяя рыночную стоимость улучшений важно осознавать то, что такой объект оценки не может быть отчужден на рынке самостоятельно. Это означает, что стоимость улучшений не может рассматриваться без увязки со стоимостью недвижимости, к которой они относятся.
Во-вторых, при определении рыночной стоимости капитальных затрат на ремонт важно учитывать то, что в отличие от традиционного понимания рыночной стоимости , для данного объекта существует ограниченный круг потенциальных покупателей и продавцов. А если точнее, то это только конкретный покупатель и продавец. А сделка по купле-продаже, в сущности, будет заключаться в том, что арендодатель будет компенсировать сумму произведенных затрат по реконструкции и ремонту.
Указанные обстоятельства, таким образом, формируют особенность применения подходов и методов к оценке. А именно, доходный подход в чистом виде, а также сравнительный подход не могут быть применены к подобному объекту.
Это означает, что единственным подходом, в рамках которого может быть определена рыночная стоимость улучшений, является затратный.
При этом суть расчетов затратным подходом будет заключаться в том, что капитальные затраты должны быть рассмотрены в качестве инвестиционного проекта (с учетом срока его окупаемости, текущей стоимости прошлых вложений, накопленного износа конструктивных материалов).
В результате осуществления расчетов оценщик определяет насколько эффективны, в материальном смысле, были произведенные затраты. Причем сумма компенсации, подлежащая уплате арендатору в качестве возмещения, рассчитывается с учетом временной стоимости денег. Это связано с тем, что арендодатель «покупает» улучшения только после окончания срока действия договора. Но к этому моменту уже успевает произойти уменьшение их стоимости в силу временной стоимости денег, а также физического износа конструктивных элементов. В этой связи нельзя полагать, что арендатор может рассчитывать на возмещение полного объема затраченных средств.
Таким образом, при составлении отчета, итоговая цифра может характеризовать вложения как целесообразные в случае если величина прироста стоимости объекта недвижимости положительна, а если она отрицательна или равна нулю, то вложения в улучшения можно смело считать излишними или неэффективными, а, следовательно, арендатор не сможет рассчитывать на выплату компенсации.
Согласно гражданскому кодексу нашей страны, неотделимые улучшения являются улучшениями имущества, которые направлены на усовершенствование технических и функциональных возможностей, и которые не могут быть отделены от объекта, и не могут рассматриваться отдельно.
К неотделимым улучшениям принято относить результаты перепланировок и капитального ремонта, а также проведенных реконструкционных и восстановительных работ. В качестве работ, направленных на получение неотделимых улучшений, также могут рассматриваться:
- реставрационные работы;
- работы по изменению поверхности стен, потолков и пола.
Естественно, что этим не ограничивается список, и он может расширяться в зависимости от конкретной ситуации. Если говорить о подрядных работах, которые привели к возникновению неотделимых улучшений, то это ремонтные работы канализационных и отопительных систем, а также обустройство стяжки и полового покрытия. К данному спектру работ принято также относить монтажные работы по установке бетонных блоков и работы по установке дверей. Среди более глобальных изменений необходимо отметить работы, которые связаны с ремонтов фасадов зданий, а также с обустройством перегородок домов. Кроме того, в качестве неотделимых улучшений могут рассматриваться также работы, которые связаны с благоустройством прилегающих территорий.
Интересен тот факт, что все изменения, которые были предприняты для улучшения имущества, по сути своей, не считаются денежными по закону. Именно поэтому в том случае, если возникают имущественные споры, в результате бывает сложно понять, что именно нужно относить к неотделимым улучшениям. Именно для таких случаев и необходимо проведение экспертизы неотделимых улучшений.
При проведении экспертизы неотделимых улучшений стоимость тех улучшений, которые были произведены, устанавливается по тем первичным документам, которые подтверждают осуществление расходов. Примечательно, что согласно действующему на сегодняшний день законодательству, экспертиза неотделимых улучшений не должна в обязательном порядке проводиться посредством независимой оценки. В то же время, согласно действующему законодательству существует статья 5 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", которую также необходимо учитывать.
Нужно также помнить, то все вопросы, которые касаются улучшения долевого имущества, поднимаются при пользовании долевой собственностью, а также при заключении каких-либо арендных отношений.
В качестве неотделимых улучшений недвижимости могут являться здания и строения, которые расположены на земельном участке, которые не могут быть от него отделены без нанесения вреда. Также, как уже говорилось выше, в качестве неотделимых улучшений могут выступать изменения, которые были внесены для того, чтобы изменить внутренний облик зданий.
Чтобы понять, что собой представляет долевая собственность, необходимо обратиться к Главе 16 первой части Гражданского кодекса, в которой описано, что долевая собственность является имуществом, которое принадлежит одновременно нескольким лицам, при этом каждый имеет свою собственную определённую долю имущества. Все те лица, которые являются участниками долевой собственности, могут требовать увеличения своей доли в общем имуществе согласно тому, какие именно неотделимые улучшения были произведены. Этот процесс осуществляется согласно п. 3 ст. 245 ГК РФ. Данное требование совершенно правомерно в том случае, если соблюдается три обязательных условия:
- все произведенные улучшения являются неотделимыми;
- все улучшения были произведены за счет собственных средств;
- порядок использования имущества, которое является общим, полностью соблюден.
Что касается специалистов нашей компании, то они предлагают всем нашим клиентам услугу экспертизы неотделимого имущества в тех случаях, если необходимо:
- возместить повреждений имеющемуся имуществу;
- выдать заключение договоров купли-продажи;
- определить степень угрозы жизни и здоровью;
- решить спорные судебные вопросы;
- передать объект с улучшениями в собственность;
- передать объект с улучшениями в дар;
- реструктуризовать объект.
При проведении экспертизы наши специалисты учитывают множество нюансов. Так, обязательно учитывать тот факт, что данный тип оценки недвижимости неотделим от оценки всего сооружения. Что касается методов проведения оценки, то они разнообразны, и подбираются в зависимости от ситуации, так как суть оценки заключается в том, чтобы рассмотреть затраты как вариант инвестиций в проект. Именно поэтому при проведении экспертизы учитывается окупаемость объекта, а также указание прошлых капиталовложений и оценка ущербов. Таким образом, основным подходом, который используют специалисты для проведения экспертизы, является затратный.
По результатам произведенных расчетов оценщик выявляется материальную эффективность произведенных затрат. Естественно, что каждому своему клиенту мы гарантируем индивидуальный подход в зависимости от конкретной ситуации и объемов работ.
В гражданском кодексе нашей страны существует определение неотделимых улучшений, согласно которому они являются улучшениями, с помощью которых можно усовершенствовать функциональные и технические возможности. При этом важно отметить, что данные улучшения в принципе не могут быть рассмотрены отдельно от всего объекта.
Неотъемлемые улучшения являются результатами перепланировок либо капитального ремонта, а также ряда работ восстановительного и реконструкционного характера, которые были проведены. Примечательно, что специалисты нашей компании в качестве тех работ, которые направлены на то, чтобы получить неотделимые улучшения, также могут рассматривать проведённое количество реставрационных работ, а также тех работ, осуществление которых было направлено на то, чтобы изменить поверхности полов, потолков и стен.
Конечно, этими работами список не ограничивается, и в целом он рассматривается в зависимости от конкретного объекта и ситуации, с которой клиенты приходит к нашей компании.
Отдельной категорией также принято выделять подрядные работы, которые были направлены на то, чтобы произошли неотделимые улучшения, а именно работы по установке канализационных систем и систем отопления, а также стяжки и другие работы по обустройству покрытия пола. Данный спектр работ включает также монтажные работы, которые направлены на то, чтобы установить бетонные блоки, либо на то, чтобы осуществить установку дверей.
Если говорить о более глобальных изменениях, то среди них необходимо отметить работы, которые непосредственно связаны с ремонтом фасадов зданий, а также со строительством разного рода перегородок. Также в современном строительстве к тем работам, которые могут считаться неотделимыми улучшениями, принято относить обустройство прилегающей территории.
Примечательно, что согласно закону все те изменения, которые были предприняты для того, чтобы улучить имущество, не считаются денежными. Таким образом, в том случае, если возник имущественный спор, часто очень сложно понять, что именно можно отнеси к неотделимым улучшениям. В таких случаях редко удается решить ситуацию мирным путем, и потому лучшее, что можно сделать для того, чтобы решить проблему с минимальными потерями, это воспользоваться услугой независимой оценки, которую могут осуществить специалисты компании.
В процессе проведения экспертизы специалисты нашей компании могут определить, какова именно стоимость тех улучшений, которые были осуществлены, используя для этого первичные документы, которыми и подтверждается то, что расходы были осуществлены.
На сегодняшний день действует законодательство, согласно которому экспертизу неотделимых улучшений нельзя проводить с помощь независимой оценки. Также нужно отметить, что сегодня существует статья 5 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, которой регламентируется оценочная деятельность на территории Российской Федерации, которая в обязательном порядке принимается во внимание специалистами нашей компании.
В том случае, если в целом существуют вопросы относительно того, как именно было улучшено долевое имущество, то они в обязательном порядке поднимаются в том случае, если речь идет о заключении договоров аренды.
Примечательно, что в качестве неотделимых улучшений выступают строения издания, которые располагаются на земельном участке, и при этом не могут быть от него отделены. Кроме того, как уже упоминалось выше, неотделимыми улучшениями также являются изменения, которые вносятся для изменения всего внутреннего облика зданий.
В том случае, если речь идет о рассмотрении долевой собственности, которой также коснулись неотделимые улучшения, то необходимо отметить, что все участники данной собственности могут рассчитывать на увеличение своей доли согласно произведенным неотделимым улучшениям. Однако здесь также необходимо придерживаться закона, обращая внимание на то, чтобы улучшения были признаны неотделимыми, а также были выполнены за свой собственный счет и были использованы с соблюдением общего порядка.
Специалисты нашей компании предлагают такую услугу, как экспертиза данного вида имущества, которая просто незаменима в таких случаях, как:
- возмещение повреждений тому имуществу, которое имеется в наличии;
- определение степени угрозы для здоровья и жизни человека;
- выдача заключений по договорам купли-продажи;
- решение спорных судебных вопросов;
- реструктуризация;
- передача объекта в дар.
Во время проведения экспертизы для ее полноценного осуществления необходимо учитывать множество нюансов, а именно. В первую очередь, должен быть правильно подобран метод оценки, так как на сегодняшний день они многочисленны. В процессе проведения экспертизы специалисты учитывают ее окупаемость, принимая во внимание все произведенные капиталовложения осуществляя оценку ущерба. При этом важно отметить, что основным методом оценки является затратный, по результатам которого определяется материальная эффективность затрат.
Оценка неотделимых улучшений. Гражданский кодекс РФ связывает это понятие с арендованным имуществом, однако однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте. По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта. Как правило, к ним относят результат перепланировки, капитального ремонта, восстановительных работ, реконструкции, реставрации, изменение поверхности стен, пола и потолка помещения и др. В качестве примера перечислим некоторые виды подрядных работ, в результате которых обычно возникают неотделимые улучшения: ремонт отопительной и канализационной систем; устройство бетонной стяжки на полу, устройство полового покрытия; монтаж оконных блоков; установка дверей; окраска стен и окон; работы, связанные с ремонтом фасада здания; работы по устройству капитальных перегородок и увеличение их высоты; работы, связанные с электроснабжением и электроосвещением помещений; работы по благоустройству прилегающей территории и.т.д
Неотделимые улучшения объекта аренды, которые невозможно отделить от самого объекта аренды, в любом случае признаются собственностью арендодателя и переходят к нему по окончании срока аренды.
Если эти улучшения были произведены арендатором с согласия арендодателя, то арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных им улучшений.
Несмотря на то что произведенные улучшения можно оценить в денежной форме, на них не распространяются нормы о неосновательном денежном обогащении (п. 2 ст. 1107 ГК РФ) и начислении процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Дело в том, что названные нормы применяются только в случае обогащения в денежной форме (определение ВАС РФ от 3 апреля 2009 г. № ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07 и п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2000 г. № 49). Улучшения имущества по своей природе денежными не являются. Иногда даже суду трудно определить, результаты каких конкретно работ следует относить к неотделимым улучшениям. В таких случаях обычно приглашают эксперта для дачи заключения.
Стоимость произведенных улучшений может быть установлена как по предоставленным арендатором первичным документам, подтверждающим осуществление расходов на реконструкцию арендуемого имущества, так и любым другим способом, согласованным сторонами. Действующее законодательство не обязывает стороны договора аренды использовать независимую оценку в качестве способа определения стоимости неотделимых улучшений, подлежащей возмещению арендодателем арендатору. В то же время, действующее законодательство не запрещает арендодателю за счет собственных средств осуществить независимую оценку произведенных арендатором улучшений арендуемого имущества с целью определения их действительной стоимости. В данном случае следует руководствоваться статьей 5 Федерального закона от 29.07.1998 .
Улучшение долевой собственности
Об улучшениях имущества можно вести речь не только при арендных отношениях, но и при пользовании долевой собственностью. Неотделимые улучшения недвижимости могут представлять собой как здания или строения, расположенные на земельном участке и, которые, в то же время, не могут быть отделены от него без вреда для них самих, так и определенного рода материальные затраты, которые произведены для изменения внутреннего облика помещений. Подобные затраты реализуются, как правило, в рамках проведения ремонта или реконструкции объекта недвижимости и в среде обывателей могут также именоваться упрощенно, как «ремонт».
Глава 16 первой части Гражданского кодекса- Долевая собственность это имущество, которое одновременно принадлежит двум или нескольким лицам на праве собственности. При этом определена доля каждого в общем имуществе. Порядок пользования долевой собственностью может быть предусмотрен законом и соглашением между владельцами имущества.
Участник долевой собственности вправе требовать соразмерного увеличения своей доли в общем имуществе сообразно произведенным в него неотделимым улучшениям (п. 3 ст. 245 ГК РФ). Такое требование правомерно при соблюдении трех обязательных условий:
1) улучшения неотделимы;
2) улучшения произведены за счет собственных средств;
3) соблюден установленный в законе, соглашении порядок использования общего имущества.
Особенности оценки неотделимых улучшений недвижимости
Закономерно, что при оценке неотделимых улучшений существуют определенные нюансы в части сущности объекта оценки, которая накладывает особенности на процесс определения стоимости.
Во-первых, определяя рыночную стоимость улучшений важно осознавать то, что такой объект оценки не может быть отчужден на рынке самостоятельно. Это означает, что стоимость улучшений не может рассматриваться без увязки со стоимостью недвижимости, к которой они относятся.
Во-вторых, при определении рыночной стоимости капитальных затрат на ремонт важно учитывать то, что в отличие от традиционного понимания рыночной стоимости, для данного объекта существует ограниченный круг потенциальных покупателей и продавцов. А если точнее, то это только конкретный покупатель и продавец. А сделка по купле-продаже, в сущности, будет заключаться в том, что арендодатель будет компенсировать сумму произведенных затрат по реконструкции и ремонту.
Указанные обстоятельства, таким образом, формируют особенность применения подходов и методов к оценке. А именно, доходный подход в чистом виде, а также сравнительный подход не могут быть применены к подобному объекту. Это означает, что единственным подходом, в рамках которого может быть определена рыночная стоимость улучшений, является затратный. При этом суть расчетов затратным подходом будет заключаться в том, что капитальные затраты должны быть рассмотрены в качестве инвестиционного проекта (с учетом срока его окупаемости, текущей стоимости прошлых вложений, накопленного износа конструктивных материалов).
В результате осуществления расчетов оценщик определяет насколько эффективны, в материальном смысле, были произведенные затраты. Причем сумма компенсации, подлежащая уплате арендатору в качестве возмещения, рассчитывается с учетом временной стоимости денег. Это связано с тем, что арендодатель «покупает» улучшения только после окончания срока действия договора. Но к этому моменту уже успевает произойти уменьшение их стоимости в силу временной стоимости денег, а также физического износа конструктивных элементов. В этой связи нельзя полагать, что арендатор может рассчитывать на возмещение полного объема затраченных средств.
Для оценки стоимости неотделимых улучшений Вы можете обратится к нам, используя . Звоните, поможем! С нами работать выгодно и удобно! Надеемся увидеть Вас в числе наших клиентов!
Для того чтобы установить точную стоимость неотделимых улучшений необходимо обратиться за качественной помощью к экспертам. Эксперты должны могут провести судебную экспертизу. Экспертиза проводится для того, чтобы выявить скрытые факты. Эксперт имеет квалификацию и опыт в данных делах, умеет качественно и правильно составлять отчет, что очень важно. Эксперт проводит экспертизу:
- реставрационных работ;
- работ по изменению поверхности стен;
- работ по изменению поверхности потолков;
- работ по изменению поверхности пола.
Эксперт оценивает стоимость по всем нормам и стандартам, если имеются отклонения, то все они фиксируются. В конце проведенной работы эксперт составляет заключение, в котором указывает всю проведенную работу.
Применение экспертизы
Судебная экспертиза проводится на уровне законодательства государства, она может назначаться судом или проводится по востребованию юридического или физического лица. Можно подать заявление о проведении судебной экспертизы для этого нужны следующие документы:
- обоснование проведения экспертизы;
- нужно указать название экспертной компании или указать инициалы эксперта, который будет проводить судебную экспертизу;
- документы, которые необходимо предоставить эксперту;
- устанавливается список вопросов, которые должен разрешить судебный эксперт и указать в своем отчете.
Стоимость экспертизы
Стоимость проведения судебной экспертизы оплачивает одна сторона, которая требовала проведения экспертизы. Бывают случаи, когда судебную экспертизу требуют оба участника дела для определения необходимых доказательств. В данном случае стоимость услуг будет делиться пополам. На стоимость могут повлиять следующие факторы:
сложность поставленных вопросов;
количество задач для их решения;
количество информации, которая предоставляется специалисту для рассмотрения.
Судебная экспертиза, проведенная экспертом-инженером, помогает установить точные данные о стоимости, которые можно будет использовать в своих целях. Эксперт описывает все детали экспертизы в отчете, который предоставляется суду и на основании этого отчета выносится приговор.
Экспертиза проводится в указанные сроки, которые были установлены ранее. По итогам проведенного исследования, эксперт должен составить заключение. В заключении указываются результаты, которые были получены в ходе проведенного исследования.
Готовое заключение составляется по всем установленным нормам и стандартам, и передается следственному комитету. Далее заключение будет использоваться в расследуемом деле. На основании того, что заключение имеет юридическую силу, то оно принимается во внимание во время следственного или судебного дела.
Для того, чтобы провести судебную экспертизу определения стоимости неотделимых улучшений можно обратиться за помощью к нашим экспертам. До начала проведения экспертизы проводится предварительная консультация, во время которой оговариваются все нюансы. Наши эксперты имеют необходимое образование и опыт в данной области. Они выполнят все работы быстро и качественно. А полученные результаты можно использовать в своих целях.